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万家客房产 | 买房贷款及还房贷10个基本常识要知道!
2018-09-13
 

    现如今贷款买房的人越来越多,但是大多数人对房贷的基本常识都不太了解,今天小万就为大家总结了10个买房贷款及还房贷需要了解的常识问题。

NO.1 即使是等额还款,还款额度也是会变的

    即使是等额还款,还款额度也是会变的。很多人认为合同约定了还贷利率,又为了方便选择了等额还款,每个月还的钱应该是一样的。这恰恰是一个误区,事实上,每年的还款金额都可能不一样。

    房屋贷款利率一般有两个因素决定:基准利率和优惠利率。

    如果上一年度基础利率发生了调整,第二年的一月,每月还款金额也会调整。

    如果上一年度房贷优惠利率发生了调整,例如由七折调整到八折,每月还款金额也会发生调整。

NO.2 如何选择银行

    如果需要提前还款,例如有的银行约定20%以上才允许还,太苛刻了,最好选择能够还款要求不是很苛刻的银行,比较一下。这次七折优惠,工商行都2月份才给客户享受,多收了一个月高息;小银行一般比较快,但是需要办信用卡等等,银行之间是有区别的,需要好好选一选。

NO.3 提前还款的方式和意义

方式:

    一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金。

    还款额度不变,缩短期限:比较省利息。

    期限不变,额度减少,每月压力减少,基本不省什么利息。

    提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。

NO.4 提前还款的基本流程

    部分还款:先去银行预约,填张申请单,约定还款时间,将钱存入,再去银行办理还款即可,全部还款,进入领取房产证等流程,退保险,注销房屋抵押等。

NO.5 还款方式的选择

    有提前还款计划的人事,建议选择等息还款,第一个月还的最多,因为本金还的比较多,非常的节约利息,如果选择等额还款,前两年缴纳了大多数的利息,再提前还款的意义就不大了。如果有双周还之类的还款方式当然更加省利息了。

NO.6 每月还款额的计算

    贷款合同中都会有这个公式,介绍一下等额还款的公式:

    每月还款额=本金×月利率×(1+月利率)还款月数次幂/[(1+月利率)还款月数次幂-1]

    月利率 = 年利率÷12

    有一种特殊情况, 就是当一月份的时候,如果上一年度基准利率发生了调整,一月份的还款额如何计算。由于存在跨月的情况,一部分利率是上一年度的贷款利率,一部分利率是本年度的贷款利率。

    这个时候需要首先根据剩余本金,核定一个月度还款额,按照天分别计算利息,估计这个时候12月份一定是按照31天计算了,所以,调整利息,就被银行狠狠的宰上一刀。

NO.7 本月还款利息的计算

本月还款利息的计算:

本月利息 = 剩余本金 × 月利率

本月归还本金 = 每月还款额 - 本月利息

NO.8 不要选择大月提前还款

    大月有31日,提前还款的利息按照日计息,算天数的时候会多算一 天。

    日利率 = 年利率÷360

    但是一年有365天,按天计算会多交几天利息。

    另外有一个问题需要说一下,例如你的发放贷款日如果不是还贷日,发放贷款日与还贷日之间的日期也是需要计算利息的。

NO.9 房贷是最优惠的融资方式

    合理负债有利于规划个人理财,而且房贷是最便宜的融资方式,能够房贷的时候,尽量使用房贷,让自己的资金能够投放到更高投资回报的领域,大胆投资对个人真是很重要,同时房贷也能有效的降低通货膨胀风险,参与瓜分别人的存款行列中。

NO.10 开始还的都是利息

    有人贷款20年,每月还2000元,还了两年,认为已经还了5万元了,其实这种理解是十分错误的,开始还的都是利息,没有多少本金,基本上也就还了2万本金吧,所以,需要清楚的认识,刚开始还的都是利息。
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