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楼市可能出现更坏的情况!人民日报刚刚发出警告
2018-05-15
 

 

       最近,一些租赁型住房开始陆续入市,个别项目的“高租金”现象引起了社会广泛的争议。

 

       对此,5月7日人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。

 

       文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。

 

       当前,各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入,这既是租赁市场的幸事,但确实也滋生了一些风险,有些风险来自于拿不上台面的手段。

 

       如个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。

 



 

       人民日报这篇文章的本意是提醒城市管理者在“租房时代”要提防“不良机构”哄抬租金的行为。不过,在笔者看起来,租房时代本就是对普通租房者的一次集体性剪羊毛。再说的直白些,大力发展租赁性住房最根本和直接的目的并不是为普通消费者“减负”,而是稳房价和改善城市住房环境,作为最底层的普通租房者反而还要承受为此带来的副作用——租金上涨。

 

        其一,大力发展租赁型住房最根本的目的在于削弱刚需们的非理性购房行为,避免源源不断的“接盘侠”产生,进而抑制房价的非理性波动。

 

       在房地产这条产业链中,居于金字塔顶的银行赚开发商和购房者的钱,开发商赚炒房客的钱(因炒房客是拉升房价的主力),开发商和炒房客赚接盘侠(刚需)的钱。

 

       这个逻辑之所以能成立,就在于开发商和炒房客呛准了刚需们终究会接盘,哪怕价格涨了不少,他们也要勒紧裤腰带买房。

 

       与那些炒房客们不同,刚需们买房的第一诉求,是想有一个稳定且体面的居住空间,并且能享受到相应的教育和医疗资源,房价的上涨增值倒在次要。

 

       然而,现在大力发展的“租赁型住房”打破了这种“传导”逻辑。首先,租赁型住房不卖,就直接把炒房客们挤出了市场;其次,打通“租房”与“教育资源”的衔接,降低了刚需们因孩子教育而买房的紧迫性。再次,稳定且体面的居住环境,也间接抑制刚需们买房的冲动。

 

       一旦少了刚需——这堆底层最能燃的“柴火”,房价的“火势”势必会慢慢冷却下来。因为,没了接盘侠,开发商和炒房客再怎么折腾,也掀不起房价的大浪来。

 

        这也是此次国家大力发展租赁型住房的根本目的和逻辑所在。其二,不管哪一种类型的租赁房,都将抬升“租房成本”,最终还是要普通大众来买单。

 



 

       未来市场的供应的“租赁型住房”主要有两类,一种是新建的集体性自持租赁住房;二是城中村改造,开发商或其他机构做“二房东”统一运营管理的房源。而回本乃至赚钱的唯一途径就是提升租金。所以,才有了上个月万科自持租赁项目“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。

 

       根据某机构测算,若有1%(高于市场平均租金价1倍左右)的自持高价租赁房源入市,就能让整个城市的租金价格拉高2.3%。第二种的代表就是深圳的城中村改造。

 

       深圳的城中村达1044个,城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋,总建筑面积高达4亿平方米,占全市住房总量的49%,提供的租赁住房约占总租赁住房的70%,并居住了60%的城市人口。

 

       与此同时,城中村由于建筑间距小、通道窄,基础设施不足,火灾隐患种类多,而且村民自己的房屋自己出租,基本是散租的模式,每家也是自我管理,村集体难以提供统一的消防、安护等设施。

 

       现在为了提升居住品质,深圳允许城中村综合整治并改造成租赁住房。这个时候,开发商扮演的就是“二房东”角色,通常会与村民签署10年的合同,而且给付的价格比村民出租的价格要高。





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